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Novas cotas de empreendimento imobiliário abrem acesso para classe média

Antes, esta modalidade era exclusiva para milionários, hoje, algumas construtoras têm facilitado a entrada de cotistas da classe média com um investimento a partir de R$ 10 mil

Escrito por Meon

18 ABR 2022 - 11H20 (Atualizada em 18 ABR 2022 - 14H25)

NeoIn

De acordo com o estudo do Instituto Locomotiva, 47% da população brasileira pertence à classe média. Outra pesquisa, esta da Associação Brasileira dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), mostrou que 70% desse público deixa quase tudo na poupança, um “investimento” seguro e prático, porém, o que tem um dos piores rendimentos na renda fixa, sem contar a inflação.

Esse dilema abriu uma oportunidade no mercado imobiliário. Algumas construtoras têm atraído a classe média para as cotas de empreendimento imobiliário, um tipo de investimento tradicional nesse ramo, porém, antes apenas voltado para milionários.

Mas de dois anos para cá, esse cenário vem mudando. Construtoras têm facilitado a entrada de cotistas com um investimento a partir de R$ 10 mil.

“Anos atrás, na maioria dos casos, uma cota de empreendimento imobiliário não era oferecida por menos de R$ 1 milhão”, diz Jonata Tribiloli, diretor comercial e especialista em costas de empreendimento na NeoIn, construtora e incorporadora de São Paulo.

Em geral, as cotas de empreendimento imobiliário são a maneira pela qual uma construtora capta recursos junto a pessoas físicas para dar início a uma obra, oferecendo em troca um percentual de lucro sobre o capital investido.

“Na prática, esta modalidade é capaz de aliar a segurança do mercado imobiliário com uma taxa de lucro elevada, cujos ganhos variam de 16% a 24% ao ano”, destaca Tribioli.

O especialista da NeoIn explica que, ao começar uma construção, é preciso capital para adquirir materiais, comprar o terreno, bancar custos de projeto, mão de obra, entre outras coisas. Uma das formas de levantar esse montante é por meio de financiamento bancário, que levam altas taxas de serviço e muita burocracia.

E é aí que cotas de empreendimento imobiliário entram, promovendo mais praticidade nesse processo. Por meio delas, o dinheiro entra rapidamente na conta da construtora, que consegue dar início aos trabalhos e mantê-los até que os recursos dos bancos fiquem disponíveis.

Ou seja, ao adquirir uma cota de empreendimento imobiliário, o investidor paga pelo valor de construção do metro quadrado junto ao incorporador, que ao final da obra será negociado pelo valor de mercado da região em que está localizado o empreendimento. “E é justamente essa diferença entre o preço de custo e o preço de venda do metro quadrado de mercado que garante ao cotista um ganho significativo”, revela Tribioli.

Como ser um cotista

Para iniciar os investimentos e se tornar um cotista, Tribioli conta que a pessoa deve participar de uma rodada de investimentos junto à construtora. Durante o evento, a empresa irá apresentar os projetos em desenvolvimento e as cotas previstas para cada um deles, que podem variar tanto no valor mínimo de aporte quanto no tempo de alocação do capital.

Decido o projeto e o investimento pela cota, o próximo passo é o contrato. Segundo o especialista da NeoIn, o acordo é formalizado por meio de um contrato na forma de Sociedade de Conta de Participação, instrumento jurídico que garante a operação através da lei 10.406/2002 do código civil brasileiro.

Neste instrumento jurídico, a empresa responsável pelo projeto entra como sócia ostensiva, recolhendo os impostos sobre o total do empreendimento, enquanto o investidor aparece apenas como sócio participante/oculto, aportando valores e recebendo dividendos.

Na prática, o cotista não tem qualquer obrigação jurídica sobre o negócio. Ou seja, caso ocorra um problema, o investidor não é responsabilizado na justiça porque ele não aparece. “Além disso, na hora de apurar os resultados, o sócio oculto não paga nenhum tipo de imposto, pois recebe os lucros na forma de dividendos, que não são tributados no Brasil”, finaliza.




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