Acordos sobre aluguel são legítimos e necessários

Há alguns anos, o Brasil vivia um grande conflito no ramo imobiliário. Por conta da legislação, locadores insatisfeitos com o aluguel baixo não podiam retornar aos imóveis. A Lei no. 8245/91 conseguiu colocar fim às discussões e, com um texto simples e direto, resolveu praticamente todas as situações. É uma lei realmente efetiva. Agora, com a inusitada situação que pôs fim ao trabalho e, com isso, ao capital financeiro do mercado pelo isolamento imposto pela pandemia Covid-19, o novo coronavírus que se espalhou rapidamente pelo mundo, voltam à tona as questões locatícias.

Basicamente, refletem alguns, os contratos têm que ser cumpridos, ou seja, o locatário, seja de imóvel residencial, não residencial ou comercial, tem que pagar o aluguel contratado. O locatário, quando não é funcionário público, tem diante de si o fato incontroverso de que não tem renda garantida e, pior, não sabe o que ocorrerá no futuro. Nunca houve tanta incerteza quanto ao que advirá nos próximos meses e anos como agora. Então, como pagar o aluguel?

Outros afirmam que o fruto da relação locatícia é, para muitos, fonte de sustento e, sem ela, podem passar fome.

Todos têm razão – parece incrível, mas é verdade – e infelizmente quem deveria tomar a frente para resolver a situação, que são os governantes a nível federal, estão emaranhados em questões políticas e deixam os jurisdicionados à própria sorte. Houve até um ensaio na solução do problema, impedindo a efetivação do despejo durante o período de pandemia, mas isso não resolve a questão.

O mínimo de capacidade técnica e boa vontade seriam suficientes para reduzir em pelo menos 90% os conflitos, porque a maioria das pessoas só agem a favor “do outro” se for forçado, ou seja, pela letra da lei. Porém, como não há quem nos ampare legalmente, o melhor é trocarmos informações visando ajudar às soluções consensuais.

Há que se analisar o lado de todos os envolvidos na relação locatícia: (i) locador que depende da renda; (ii) locador que não depende da renda; (iii) locatário de imóvel residencial que não tem fonte de renda; (iv) locatário de imóvel não residencial ou comercial que não está faturando.

É certo que a desocupação do imóvel não será útil a nenhuma das partes, portanto, é fundamental que conversem e que ambos se coloquem no lugar do outro. Se a questão for “legal”, ou seja, se o locador intransigente entender que “o contrato tem que ser cumprido”, é preciso que observe o que dispõe a legislação brasileira.

O Código Civil estabelece a prerrogativa da parte justificar o não cumprimento de uma obrigação em caso de força maior. “Força maior” é quando ocorre o imprevisível, que torna impossível o cumprimento da obrigação contratualmente assumida, por circunstâncias alheias à vontade do devedor. O fato foi imprevisível e inevitável.

Desta forma, a parte que não cumprir a obrigação por motivo de força maior, não responde pelos prejuízos daí resultantes.

Exatamente por força deste dispositivo legal os tribunais estão decidindo pela revisão dos contratos, devido ao COVID-19, como ocorreu no Tribunal de Justiça de São Paulo – 22º Vara Cível Proc. 1026645-41.2020.8.26.0100 onde o juiz autorizou a redução no valor do aluguel pago por um restaurante em virtude da atual crise, que resultou na redução das atividades e dos rendimentos do estabelecimento alimentício. Dessa forma, a empresa efetuará pagamentos relativos a 30% do valor original do aluguel, enquanto durar a crise sanitária. A decisão do juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati se fundamenta no Decreto Estadual nº 64.881/2020 que, no artigo 2º, inciso II, proíbe a abertura ao público das atividades de restaurante. “Tal situação ocasionou a queda abrupta nos rendimentos da autora, tornando a prestação dos alugueres nos valores originalmente contratados excessivamente prejudicial à sua saúde financeira e econômica, com risco de levá-la à quebra”, afirmou o juiz. De acordo com o magistrado, a pandemia fará todos experimentarem prejuízos econômicos, principalmente no meio privado. “Cabe ao Poder Judiciário, portanto, intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior”, afirmou.

Após, as partes se compuseram amigavelmente, conforme é possível acompanhar pelo andamento processual. Melhor seria que não tivesse sido necessário socorrer-se do judiciário.

Porém, se necessário, esta deve ser a alternativa para que o locador não deixe de receber integralmente e o locatário possa suportar o resultado da pandemia.

Importante, para concluir, observar que a redução do aluguel para pagamento futuro é a pior alternativa pois, o dinheiro não ganho hoje, não será reposto amanhã. Amanhã o locatário ganhará um “novo” dinheiro para pagar o “novo” aluguel. Assim, assumir a redução hoje para pagamento futuro poderá refletir a pior situação possível. Se o locatário já estiver sofrendo um procedimento judicial (despejo) poderá, ainda assim, se valer de uma medida cautelar para obter a tutela jurisdicional a fim de resguardar o seu direito de aplicação do Código Civil à relação locatícia.

Regina Laranjeira Baumann – OAB/SP 89.988