Aconvap propõe ‘regra fixa’ para contrapartidas viárias em São José

Vista aérea dos prédios da região oeste de São José

Adenir Britto

As construtoras de São José dos Campos querem que a prefeitura estabeleça uma regra fixa para definir as contrapartidas viárias nas obras realizadas no município. A proposta foi feita na terça-feira (19) em reunião da diretora técnica da Aconvap (Associação das Construtoras do Vale do Paraíba), Maria Rita Singulano, com o secretário de Obras, Dalton Ferracioli.

A Aconvap defende que seja estabelecido um valor fixo para as contrapartidas viárias baseado no custo e tipo do empreendimento. Essa regra pode ser um percentual do custo da obra. “Hoje os empreendedores chegam a levar meses discutindo a contrapartida com a prefeitura. Quando ela é definida, pode alterar bastante o custo e até inviabilizar a obra”, explica Maria Rita.

Segundo ela, a contrapartida com valor fixo é uma regra clara, mais justa. “Hoje, o empreendedor pode recorrer da contrapartida fixada pela prefeitura, mas isto gera uma discussão entre técnicos. A proposta da Aconvap é realista, ela define uma regra impessoal e economiza tempo entre o projeto e o início da construção”, acrescenta.

Tendência
Segundo a Aconvap, a aplicação do valor fixo já é uma tendência em grandes cidades brasileiras, entre elas, São Paulo, Curitiba, Belo Horizonte e Guarulhos, e, aos poucos, começa a ser discutida também por cidades médias.

A proposta levada ao secretário Ferracioli envolve um valor menor, diferenciado do aplicado em São Paulo e Guarulhos. “Lá a rapidez de venda é maior e o preço dos imóveis por m² é mais alto”, justifica a diretora técnica da entidade.

“O Brasil está parando e São José dos Campos tem poucos projetos em fase de aprovação. Ou se estipulam os valores rapidamente, no início da elaboração dos projetos, ou não se faz mais nada. Algumas contrapartidas freiam os investimentos por encarecerem a obra”, conclui Maria Rita, deixando claro que os custos extras -inclusive com contrapartidas viárias- tendem a ser repassados para o preço final da obra. Ou seja, quem paga as contrapartidas são os compradores dos imóveis.

O secretário Dalton Ferracioli confirmou, através de sua assessoria, que ao lado do processo de elaboração da nova Lei de Zoneamento “a prefeitura está avaliando a possibilidade de mudanças em leis complementares, como é o caso do Código de Obras e as regras do PGT [Polo Gerador de Tráfego].”

A nota acrescenta que a secretaria está buscando ouvir todos os setores envolvidos para avaliar se existe necessidade de alterações e quais mudanças podem ser benéficas para o município. A próxima reunião com a Aconvap está marcada para o dia 23 de setembro.

Sistema atual
Hoje, o empreendedor faz o projeto, elabora o RIT (Relatório de Impacto de Trânsito) -no caso de obras de alto impacto para o sistema viário- e só depois é fixada a contrapartida. O custo pode inviabilizar a obra, gerando prejuízos com a elaboração de projeto e desperdício de tempo. Só a Secretaria de Transportes tem poder de definir a contrapartida viária.

Além disso, a Aconvap aponta a existência de casos em que a prefeitura determina que o empreendedor desaproprie áreas, comprando os terrenos e fazendo a doação à prefeitura. “Os custos nessas condições costumam subir absurdamente porque o empreendedor fica obrigado a comprar a área”, observa Maria Rita.

Exemplo de discordância entre empreendedor e o município envolveu, em 2012, as construtoras Terra Simão e MRV, que tiveram como contrapartida por obras imobiliárias na região oeste da cidade a obrigação de custear o prolongamento da Via Oeste, no Jardim das Indústrias. A exigência envolveu a construção de dois quilômetros de pistas e uma fiança bancária de R$ 10 milhões como garantia de conclusão da obra.

A Terra Simão recorreu à Justiça e obteve liminar desobrigado-a de realizar a obra. A empresa alegou que a prefeitura deveria lhe entregar a área “livre e desimpedida de ônus e ocupações”, mas foram apontados problemas como ocupações por moradores, restrições ambientais e também invasão de patrimônio da União.

A liminar também desobrigou a empresa de manter a fiança bancária pelo alto custo de sua manutenção enquanto a obra estava paralisada. Até hoje o prolongamento da Via Oeste não foi concluído.

Três secretarias
As contrapartidas viárias envolvem as secretarias de Transportes, Obras e Planejamento Urbano, podendo também chegar à Secretaria de Assuntos Jurídicos caso não haja acordo entre o empreendedor e a prefeitura.

Na Secretaria de Transportes, as contrapartidas são estabelecidas pela Certidão de Diretrizes Viárias, contendo os requisitos para a aprovação do empreendimento. As obras referentes ao Polo Gerador de Tráfego começaram a ser definidas há mais de cinco anos. A maioria envolve obras de recapeamento, readequação viária e programação de semáforos.

A Secretaria de Assuntos Jurídicos informa que a quebra de acordo de empreendedores em relação a obras de contrapartida é muito rara, uma vez que é condicionante para a expedição do habite-se. Os casos de descumprimento são analisados e encaminhados para a secretaria.

A Secretaria de Planejamento Urbano, que está elaborando a nova Lei de Zoneamento, também pode utilizar a nova lei para melhorar a fluidez do sistema viário do município.

Legalidade
Segundo a Prefeitura de São José dos Campos, as contrapartidas viárias estão amparadas por uma ampla legislação. Além de se basearem no princípio constitucional sobre a função social da propriedade, são considerados para análise de Polo Gerador de Tráfego o decreto 14.845/11, a Lei de Zoneamento em vigor, o Plano Diretor, a legislação de trânsito, o Estatuto da Cidade, a lei 12.587/2012 (Política Nacional de Mobilidade Urbana) e no princípio constitucional sobre a função social de propriedade.

As contrapartidas viárias em São José são definidas para atender às determinações do Polo Gerador de Tráfego. O impacto de uma nova obra no sistema viário é medido de acordo com o porte do projeto e a atividade a ser desenvolvida. Existem três categorias de PGT: baixo, médio e grande impacto. Nos casos de grande impacto são exigidas, além de melhorias viárias dentro e fora da área, a elaboração do RIT (Relatório de Impacto no Tráfego).