SCP no mercado imobiliário: entenda como funciona e quais são os principais riscos

A Sociedade em Conta de Participação (SCP) vem ganhando espaço no mercado imobiliário como uma alternativa para reunir investidores em torno de empreendimentos, permitindo a participação financeira em projetos sem que os participantes assumam diretamente a administração da obra.

O modelo é reconhecido pelo Código Civil e está previsto nos artigos 991 a 996 da Lei nº 10.406/2002. Na estrutura, o sócio ostensivo fica responsável pela condução dos negócios, enquanto os demais participantes aportam recursos e podem acompanhar e fiscalizar a gestão.

Apesar de ser uma estrutura legal, a SCP exige atenção de quem pretende investir. A segurança da operação depende, entre outros fatores, da forma como a sociedade é constituída, da transparência dos documentos, da separação financeira entre os empreendimentos e do histórico dos responsáveis pelo projeto.

Em maio de 2024, durante um evento realizado na sede da OAB em São José dos Campos, Aconvap, OAB SJC e Procon lançaram a cartilha “Orientações ao Consumidor para Compra de Imóveis na Planta”. O material apresenta diferenças entre a compra de um imóvel na planta e a aquisição de uma cota de empreendimento estruturado por meio de SCP, além de orientar consumidores sobre projetos aprovados e os cuidados necessários no recebimento das unidades.

Como funciona uma SCP

Na prática, a SCP pode reunir diferentes investidores para financiar um empreendimento específico. Em um exemplo hipotético, dez participantes poderiam aportar R$ 100 mil cada, formando os recursos necessários para aquisição de um terreno, desenvolvimento do projeto, execução da obra e comercialização dos imóveis.

A administração ficaria sob responsabilidade do sócio ostensivo, enquanto os participantes acompanham a evolução do negócio conforme as regras estabelecidas no contrato.

Entre os pontos que podem ser analisados estão a documentação do empreendimento, as aprovações, o andamento físico da obra e a movimentação financeira.

A estrutura também pode envolver CNPJ e conta bancária próprios para cada empreendimento, além de contratos específicos de constituição. A separação procura permitir maior controle sobre os recursos e evitar a mistura entre operações distintas.

Segundo Victor Simão, diretor operacional da Esdras Construtora, empresa que utiliza o modelo desde 2017, cada obra da companhia possui CNPJ e conta bancária próprios, além de contrato de constituição registrado em cartório.

“Todo modelo financeiro tem riscos. A questão é como você administra esse risco”, afirma o executivo.

Registro e segurança jurídica

Um dos pontos de atenção está na diferença entre participar de uma SCP e comprar formalmente uma unidade imobiliária.

Em determinados modelos, o investidor ingressa inicialmente como participante do empreendimento, e não como comprador de uma unidade individual registrada. Por isso, a análise da estrutura jurídica e dos documentos do negócio é fundamental.

O registro da incorporação imobiliária é uma das principais garantias relacionadas à comercialização de imóveis em construção. A análise de como e quando esse registro ocorre deve fazer parte da avaliação de quem pretende participar de um empreendimento.

Casos históricos do mercado imobiliário, como a falência da Encol e problemas envolvendo empreendimentos que tiveram obras interrompidas, reforçam a importância da análise documental, da fiscalização e da transparência na aplicação dos recursos.

Separação dos recursos

A individualização financeira de cada empreendimento é outro ponto relevante.

Na estrutura apresentada pela Esdras, cada projeto possui sua própria conta bancária, CNPJ e contrato. A empresa também informa utilizar, em determinadas situações, o patrimônio de afetação como mecanismo de separação patrimonial do empreendimento.

A existência desses instrumentos, porém, não elimina os riscos de uma operação imobiliária. O interessado precisa avaliar individualmente o contrato, a documentação, a localização do projeto, a situação financeira e o histórico do sócio ostensivo.

Também é importante verificar como são apresentadas as prestações de contas. Entre os documentos citados pela empresa estão registros fotográficos, aprovações, protocolos, relatórios de entradas e saídas, notas fiscais, informações sobre o caixa e dados sobre o fundo de reserva.

O que avaliar antes de investir

A possibilidade de adquirir uma participação em um empreendimento pode ampliar o acesso de investidores ao mercado imobiliário. Por outro lado, o retorno está diretamente relacionado ao desempenho do projeto e não é garantido.

Entre os pontos que merecem atenção estão a localização do empreendimento, a demanda da região, a infraestrutura disponível, o histórico da incorporadora ou construtora, a documentação, as condições do contrato e a forma de prestação de contas.

“Uma oportunidade não pode ser baseada simplesmente na promessa de ganhar dinheiro. Você precisa olhar o empreendimento, a localização, quem está fazendo, a documentação e o histórico”, afirma Victor Simão.

A orientação é especialmente importante diante de ofertas que destacam apenas possíveis ganhos ou valorização futura. Resultados obtidos em projetos anteriores não garantem o desempenho de um novo empreendimento.

Resultados apresentados pela construtora

Segundo dados fornecidos pela Esdras Construtora, a empresa contabiliza dez empreendimentos entregues e nove obras em andamento, além de outros projetos previstos.

A companhia também informa que algumas de suas SCPs alcançaram valorização média superior a 140%, com casos individuais acima de 300%. Um dos exemplos citados envolve uma cota que posteriormente foi convertida em um apartamento de aproximadamente 51 metros quadrados no Urbanova, em São José dos Campos.

De acordo com a empresa, a unidade teria sido entregue por aproximadamente R$ 212 mil, enquanto um imóvel semelhante pronto na região poderia superar R$ 500 mil.

Os números são apresentados pela própria companhia e representam experiências específicas. Eles não significam garantia de retorno para novos investidores e devem ser analisados dentro do contexto de cada empreendimento.

O caso do Vivenci

A importância da análise do histórico do imóvel também aparece no projeto Vivenci Li Home Resort, em Ubatuba, primeiro empreendimento da Esdras fora de São José dos Campos.

Segundo Victor Simão, uma empresa chamada TBW havia lançado anteriormente um projeto no mesmo terreno, com aproximadamente 50 pessoas adquirindo unidades. Posteriormente, conforme o relato do executivo, o imóvel teria sido utilizado como garantia em uma operação financeira e transferido ao credor após o não pagamento do empréstimo.

A Esdras afirma não ter relação com a empresa anterior e diz ter adquirido o terreno de quem detinha a propriedade no momento da nova negociação.

O episódio mostra a importância de investigar o histórico do imóvel e da operação antes de participar de qualquer empreendimento.

Oportunidade exige análise

A SCP pode funcionar como uma alternativa para estruturar investimentos imobiliários e reunir participantes em torno de um projeto específico. Ao mesmo tempo, não deve ser tratada como sinônimo de investimento sem riscos.

Para quem avalia entrar nesse tipo de operação, a análise precisa ir além da promessa de valorização. Contratos, documentação, registros, situação do terreno, histórico da empresa responsável, modelo de gestão e prestação de contas estão entre os fatores que podem ajudar a identificar riscos antes da aplicação dos recursos.

No mercado imobiliário, a oportunidade pode estar na estrutura do negócio, mas a segurança depende, em grande parte, da qualidade das informações disponíveis e da análise feita pelo próprio investidor.

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