Condomínios e Associações Vícios de Obra – Construtoras

A garantia é um direito de quem adquire um imóvel, seja na planta ou pronto. Ela é obrigatória para todas as construções civis no Brasil e prevê a realização de obras em benefício dos proprietários, caso sejam necessárias, e são pagas pelas construtoras, mas e os condomínios e associações, como fazer? Bom, muitos acham que deve-se buscar apenas a reparação, mas até quando esperar?

O prédio tem que estar em primeiro lugar, ou seja, os interesses do coletivo devem se sobrepor aos individuais. Em caso de negativa, após a devida notificação feira a construtora ao condomínio, este poderá entrar com a Ação de Obrigação de Fazer. No entanto, o ajuizamento deste procedimento é conhecido por poucos e esta ação exige que a prova esteja pré-constituída, ou seja, o condomínio deverá apresentar um conjunto probatório robusto, geralmente um Laudo Pericial.

E quanto aos Prazos? O Superior Tribunal de Justiça tem entendido, que o prazo do artigo 26 do CDC não prejudica a ação em que se pretende a reparação do dano, aplicando-se, neste caso, o prazo prescricional previsto no artigo 205 do Código Civil.

“Não se está diante de ação que enseja sentença unicamente de natureza constitutiva, havendo pretensão de cunho condenatório (reconhecimento de responsabilidade civil com pedido de obrigação de fazer passível de conversão em perdas e danos). Com maior razão a incidência do artigo 205 do CC em se tratando de reparação dos vícios ocultos”, afirmou.

Nesse ponto, o prazo do artigo 618 do CC é apenas de garantia da solidez da obra e da responsabilidade do empreiteiro, não se confundindo com prazo decadencial ou prescricional: “Cuidando-se de defeito verificado no período de cinco anos, como no caso, corre a partir daí a prescrição decenal, prevista no artigo 205 do CC, à falta de prazo legal específico”.

Temos precedentes específicos do STJ no sentido de que, a responsabilidade civil decorrente de inadimplemento contratual não se assemelha àquela advinda de danos causados por fato do produto ou do serviço (acidente de consumo).

O relator também afirmou que, nos termos do artigo 12 do CDC, a responsabilidade da construtora é objetiva, dispensando a comprovação de culpa. “Nada aponta para a culpa exclusiva dos condôminos pelo comprometimento da segurança da edificação. Se deve buscar desde a entrega do imóvel, técnicos e engenheiros para demonstrar os vícios, não comprovado quanto de que forma simples manutenção, que não se confundisse evidentemente com obra de reparo, poderia evitar o surgimento de trincas, infiltrações e descolamento de partes da fachada em pouco tempo de vida útil da construção”.