Especialista explica vantagens e riscos sobre essa prática “alternativa” de aquisição de imóvel
Bastante usado na negociação de imóveis, o contrato de gaveta possui algumas especificidades que podem ser vantajosas e outras que podem gerar riscos para compradores e vendedores. Podemos dizer que essa prática é uma maneira de fechar negócio “informalmente”, com mais facilidade e agilidade, uma vez que não há a necessidade de comprovação de renda por parte do comprador, além da isenção de algumas taxas presentes em um processo de vendas comum. Porém os riscos podem sobrepor essas vantagens caso não sejam administrados devidamente.
O que é contrato de gaveta?
Um documento informal de compra e vendas de imóveis sem registro em cartório e isento de interferências externas como instituições financeiras ou imobiliárias. Nesse modelo, o imóvel permanece no nome do proprietário até que haja a quitação do débito por parte do comprador, pois é uma negociação privada e sem intermediação de bancos. Esse recurso é utilizado para pular etapas burocráticas como aprovação de crédito, financiamento, dentre outras, porém nem sempre é uma opção segura.
Como funciona o contrato de gaveta?
Esse tipo de contrato funciona da seguinte maneira: o vendedor (conhecido como mutuário, nesse caso) negocia a linha de crédito com o banco e o gaveteiro (comprador). Nesse caso, o mutuário assume as responsabilidades junto ao banco e recebe as parcelas do gaveteiro, que só se torna proprietário do imóvel quando todos os débitos forem quitados. Em resumo, o vendedor passa a ser um intermediário entre o banco e o comprador.
O que a lei diz sobre essa modalidade de contrato
Esse tipo de contrato geralmente não possui seu registro realizado no Cartório de Imóveis, pois não se trata de um acordo oficial. Sendo assim, toda a negociação, incluindo a parte documental, fica sustentado na confiança entre as duas partes envolvidas, o que já demonstra um certo risco para ambos. O contrato de gaveta não possui registro pois conforme a Lei 8.004/90, se exige a anuência da instituição financeira que fez o financiamento originário da compra do imóvel e a sua venda subsequente. Logo, esse tipo de negociação oficialmente não possui validade ou respaldo jurídico, uma vez que é informal e baseada apenas em um acordo verbal, sem registros formais.
De acordo com a advogada especializada em direito imobiliário, Malu Fonseca, não que é que a lei não reconheça o contrato de gaveta, mas sem a escritura pública fica muito mais difícil provar que o imóvel foi negociado. Além disso, o contrato de gaveta pode ser registrado na matrícula do imóvel, o que minimiza o risco para ambos os lados da negociação. “Existem requisitos para que isso seja feito, mas há essa possibilidade”, explica.
Existem vantagens em fazer contratos dessa natureza?
Considerando a realidade brasileira, é praticamente impossível ver uma pessoa pagando um imóvel à vista, então o financiamento junto aos bancos é o principal recurso utilizado. Dito isso, o contrato de gaveta traz essa vantagem ao comprador, que não precisa comprovar sua renda mensal para conseguir financiar um imóvel por meio de instituições financeiras. Ou seja, é um meio menos burocrático e rápido de comprar um imóvel, porém pouco seguro na prática.
Riscos e desvantagens desse tipo de contrato:
Em uma primeira impressão esse tipo de contrato pode parecer vantajoso, mas apesar de prático e sem burocracias, ele traz uma série de riscos para mutuários e gaveteiros. Veja abaixo quais são os principais:
1- Revenda do imóvel: pense bem, se não há um contrato garantindo que o mutuário fará negócio única e exclusivamente com o comprador, o imóvel pode ser vendido para um terceiro. Concorda? Acredite, esse é um golpe muito comum.
2- Respaldo jurídico: sem registro no cartório de imóveis, a negociação não tem validade jurídica. Então, em tese, se o gaveteiro ou mesmo mutuário passar a venda para um outro interessado será apenas uma atitude de má-fé e nada mais que isso.
3- Falecimento de algum envolvido: suponha que você negociou com um mutuário, pagou todas as parcelas religiosamente e quando estava para quitar o imóvel o vendedor faleceu. A conclusão da história é amarga: o imóvel será repassado para o herdeiro imediato do proprietário, não para você. Esse é um dos grandes riscos do contrato de gaveta.
4- Não pagamento das prestações: essa desvantagem vai para quem está pensando em vender um imóvel utilizando esse tipo de contrato. O dinheiro das parcelas é repassado do gaveteiro para o mutuário e a única garantia de que isso irá acontecer é a palavra deles, mas e se isso não acontecer? Se não houver o cumprimento do acordo por parte do comprador, o vendedor irá arcar com a dívida junto ao banco, podendo perder o imóvel.
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