Lançamento Imobiliário vs. Imóvel Usado: Qual a Melhor Escolha para Seu Perfil de Investidor?

por Marco Jean

A decisão entre investir em um lançamento imobiliário ou adquirir um imóvel usado é uma das dúvidas mais frequentes entre compradores e investidores do mercado imobiliário brasileiro. Cada opção apresenta vantagens e desafios específicos que podem impactar diretamente o retorno do seu investimento e a realização dos seus objetivos patrimoniais.

O cenário atual do mercado paranaense demonstra essa dualidade com clareza. Os lançamentos imobiliários em Londrina vivem um momento histórico: em 2024, a cidade alcançou R$ 3,3 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), com 36 empreendimentos lançados e 5.732 unidades entre verticais e horizontais. Ao mesmo tempo, o mercado de imóveis usados experimenta uma demanda sem precedentes, com valorização dos aluguéis de até 20% nos últimos meses e escassez de unidades disponíveis. Compreender essas nuances é fundamental para tomar uma decisão alinhada ao seu perfil de investidor.

O Cenário Aquecido das Cidades Médias Paranaenses

Londrina e Maringá consolidaram-se como dois dos mercados imobiliários mais promissores do Paraná. Com população estimada em mais de 580 mil habitantes, Londrina experimenta um crescimento populacional sustentável que alimenta constantemente a demanda por imóveis. A cidade mantém um estoque extremamente baixo de apenas 5% das novas unidades prontas disponíveis para venda, evidenciando um mercado aquecido e competitivo.

Maringá, por sua vez, apresenta números igualmente impressionantes: a cidade ganhou mais de 97 mil novos moradores desde 2010, totalizando 454.146 habitantes segundo o Censo 2022. Em setembro de 2024, o município contabilizava 102 prédios em construção, com mais de 10 mil apartamentos sendo erguidos. A valorização mensal chega a 1,55% na cidade e 1,83% na região, demonstrando o vigor do mercado local.

Lançamentos Imobiliários: A Aposta no Futuro

Investir em um lançamento imobiliário significa adquirir um imóvel na planta ou em fase inicial de construção. Em Londrina e Maringá, essa modalidade tem atraído investidores que enxergam o potencial de crescimento estruturado dessas cidades.

Vantagens dos Lançamentos

Valorização durante a obra: O mercado de Londrina evidencia esse potencial de forma clara. Com a queda significativa no estoque disponível e o aquecimento da demanda, imóveis adquiridos no lançamento têm apresentado valorizações expressivas antes mesmo da entrega das chaves. Em Maringá, os índices de valorização mensal de até 1,55% reforçam essa tendência.

Condições de pagamento facilitadas: As construtoras da região Norte do Paraná oferecem planos de pagamento alongados durante a obra, com parcelas mensais que geralmente são mais acessíveis do que o aluguel de um imóvel equivalente. Considerando que em Londrina os aluguéis subiram 20% em poucos meses, essa vantagem se torna ainda mais relevante.

Tecnologia e padrão construtivo moderno: Os lançamentos em Londrina e Maringá têm incorporado conceitos contemporâneos de moradia, com eficiência energética, automação residencial e áreas de convivência que atendem ao estilo de vida das cidades médias. A tendência por apartamentos compactos em áreas centrais, especialmente em Londrina, reflete a busca por conveniência e praticidade.

Garantia e baixa manutenção: Com o rigor das normas atuais de construção, imóveis novos chegam ao comprador com garantia de construção e não demandam investimentos em reformas nos primeiros anos, representando economia significativa no orçamento familiar.

Personalização do espaço: Muitos empreendimentos permitem que o comprador escolha acabamentos e, em alguns casos, modifique a planta dentro de limites estabelecidos, criando um lar verdadeiramente personalizado.

Desafios dos Lançamentos

O principal desafio continua sendo o tempo de espera. Mesmo com o mercado aquecido de Londrina e Maringá, você pode aguardar de 2 a 4 anos até receber as chaves. O histórico da região é positivo quanto ao cumprimento de prazos, mas o risco de atraso nunca pode ser completamente descartado.

A incerteza quanto à valorização do entorno também merece atenção. Embora tanto Londrina quanto Maringá tenham demonstrado crescimento consistente, bairros em desenvolvimento podem não atingir todo o potencial esperado se a infraestrutura prometida não se concretizar no prazo previsto.

Imóveis Usados: Oportunidades em Mercado Aquecido

O mercado de imóveis usados em Londrina vive um momento peculiar de alta demanda e baixa oferta. A velocidade de locação e venda de imóveis prontos tem sido tão intensa que, segundo profissionais do setor, muitas vezes não há tempo nem para fotografar o imóvel antes de alugá-lo ou vendê-lo.

Vantagens dos Imóveis Usados

Disponibilidade imediata em mercado escasso: Em um cenário onde a demanda supera largamente a oferta, como o atual em Londrina, quem consegue encontrar um bom imóvel usado pode ocupá-lo ou colocá-lo para locação imediatamente, aproveitando um mercado de aluguéis em alta valorização.

Localização em bairros consolidados: Tanto Londrina quanto Maringá possuem bairros tradicionais com infraestrutura completa e qualidade de vida comprovada. Imóveis usados nessas regiões oferecem a segurança de uma localização já estabelecida, com comércio, escolas, hospitais e transporte público plenamente funcionais.

Margem de negociação: Mesmo com o mercado aquecido, o preço de imóveis usados mantém alguma flexibilidade. É possível negociar valores, incluir móveis na transação e ajustar condições de pagamento diretamente com o proprietário, algo mais raro em lançamentos.

Visão realista do investimento: Você pode avaliar a valorização histórica do bairro em Londrina ou Maringá, conversar com vizinhos sobre a qualidade de vida local e ter uma noção precisa do que está comprando. O imóvel está pronto, sem surpresas quanto ao resultado final.

Oportunidades de reforma e revalorização: Para investidores com visão estratégica, um imóvel usado bem localizado pode ser reformado e modernizado, gerando ganho de capital significativo quando recolocado no mercado.

Desafios dos Imóveis Usados

A principal desvantagem está nos custos de manutenção e reforma. Dependendo do estado de conservação, você pode precisar investir valores consideráveis em atualizações, desde pintura até revisões completas de instalações hidráulicas e elétricas.

Imóveis mais antigos também podem apresentar questões burocráticas e documentais, como documentação irregular, débitos condominiais ou de IPTU anteriores à venda, exigindo uma análise jurídica cuidadosa antes da aquisição.

Em um mercado tão aquecido quanto o de Londrina, onde o estoque disponível é mínimo, a competição por bons imóveis usados tornou-se acirrada, muitas vezes resultando em decisões rápidas sem a devida análise.

Qual Perfil se Encaixa em Cada Opção?

Escolha o lançamento se você:

Tem prazo flexível e não precisa do imóvel nos próximos 2-4 anos

Acredita no potencial de crescimento contínuo de Londrina e Maringá

Busca valorização de médio a longo prazo em mercados consolidados

Valoriza tecnologia, modernidade e baixa manutenção inicial

Consegue comprometer renda mensal por período prolongado

Deseja fazer parte do desenvolvimento de novos bairros estratégicos

Escolha o imóvel usado se você:

Precisa ocupar ou alugar o imóvel imediatamente

Quer aproveitar o mercado de locação aquecido de Londrina (valorização de 20%)

Prefere bairros consolidados com infraestrutura completa

Tem habilidade para negociar e agir rapidamente em um mercado competitivo

Pode investir em reformas para agregar valor ao imóvel

Valoriza a certeza de ver exatamente o que está comprando

A Decisão Estratégica no Contexto Regional

O momento do mercado imobiliário em Londrina e Maringá é especialmente favorável para ambas as estratégias. Com VGV de R$ 3,3 bilhões em Londrina e mais de 10 mil unidades em construção em Maringá, os lançamentos demonstram a confiança do mercado no futuro dessas cidades. Simultaneamente, a escassez de imóveis prontos e a alta nos aluguéis tornam os imóveis usados ativos extremamente valiosos.

Investidores experientes frequentemente diversificam seus portfólios, mantendo tanto lançamentos quanto imóveis usados. A estratégia pode incluir, por exemplo, adquirir um lançamento visando valorização futura enquanto mantém um imóvel usado gerando renda mensal através de locação.

O fundamental é fazer uma análise criteriosa considerando as particularidades do mercado paranaense: pesquise a reputação da construtora, avalie a documentação com profissionais especializados, estude os planos de desenvolvimento urbano de Londrina e Maringá, e considere o impacto financeiro total da operação.

Perspectivas para os Próximos Anos

Os indicadores apontam que o mercado imobiliário de Londrina e Maringá deve manter o ritmo de crescimento. O aumento populacional constante, a baixa taxa de desemprego, e o desenvolvimento de infraestrutura nas duas cidades criam um ambiente propício tanto para lançamentos quanto para valorização de imóveis existentes.

O estoque reduzido em Londrina sugere que novos lançamentos serão rapidamente absorvidos pelo mercado, enquanto imóveis usados bem posicionados devem continuar sua trajetória de valorização. Em Maringá, com apenas 24% da população morando em apartamentos segundo o IBGE, há um potencial significativo de verticalização e crescimento do mercado de unidades residenciais.

Seja qual for sua escolha, o mercado imobiliário dessas cidades médias do Paraná continua sendo uma das formas mais sólidas de construir patrimônio, desde que a decisão seja tomada com planejamento, conhecimento do mercado local e orientação de profissionais experientes da região. O momento é favorável - cabe a você identificar qual estratégia melhor se alinha aos seus objetivos e possibilidades.